Hallo Herr Riemer, wie würden Sie ganz vereinfacht die Regelung des Mietendeckels für Berlin erklären:
„Der Berliner Senat hat am 26.11.2019 einen Gesetzesentwurf zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin verabschiedet, den sogenannten „Mietendeckel“. Vorbehaltlich der für Anfang kommenden Jahres geplanten Verabschiedung des Gesetzesentwurfes durch das Berliner Abgeordnetenhaus soll das Gesetz rückwirkend ab 18.06.2019 für rund 1,5 Mio. freifinanzierte Berliner Wohnungen gelten.
Vereinfacht gesagt beinhaltet der „Mietendeckel“ einen „Mietenstopp“, d.h. die Mieten werden für fünf Jahre „eingefroren“. Ab 2022 sollen Mieterhöhungen als Inflationsausgleich in Höhe von 1,3% p.a. möglich sein. Zudem wurden Mietobergrenzen in Form einer gesetzlichen Mietentabelle definiert, die die zulässigen Mietpreise und etwaige Zu- oder Abschläge in Abhängigkeit von Lage, Gebäudebaujahr und -ausstattung aufführt.
Ferner ist geplant, dass Mieter mit sogenannten „Wuchermieten“, d.h. Nettokaltmieten, die die definierte Mietobergrenze um mehr als 20 Prozent übersteigen, eine Absenkung ihrer Mieten auf den Tabellenwert beantragen können. Vor dem Hintergrund der erwarteten Klagen gegen den „Mietendeckel“ soll diese Möglichkeit erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes bestehen – in der Hoffnung, dass bis zu diesem Zeitpunkt bereits eine Klärung der Verfassungskonformität oder –widrigkeit erfolgt ist.
Schon aktuell liegt eine Vielzahl von Rechtsgutachten vor, die sich mit der Verfassungskonformität des Gesetzesentwurfes und der Haltbarkeit des angestrebten Gesetzes auseinandersetzen.“
Was bedeutet das aus Ihrer Sicht für den Wohnungsmarkt in Berlin?
„Das geplante Gesetz wird die bestehende Wohnungsknappheit in Berlin nicht lösen.
Insbesondere in den Innenstadtbezirken, wo die Nettokaltmieten bereits zum Teil deutlich über 10 EUR/m² liegen und Neuvermietungen auf Basis der neuen Mietentabelle zu geringeren Beträgen erfolgen müssten, wird die Anzahl der Wohnungsbewerber daher erwartbar weiter zunehmen. Am Ende wird wohl trotzdem der bonitätsstärkste Bewerber die Wohnung bekommen.“
Wie reagieren Investoren darauf?
„Es ist absehbar, dass sich Transaktionen insbesondere spekulativ orientierter Großinvestoren, deren Zielsetzung in der Regel der kurzfristige Handel ist, auf Grundlage der in den nächsten fünf Jahren fehlenden Möglichkeit zur Mieterhöhung reduzieren werden.
Für langfristig orientierte Anleger hingegen ergeben sich aus unserer Sicht keine nachhaltigen Veränderungen, weil diese ohnehin ein ausgewogenes Rendite-Risiko-Verhältnis im Fokus haben. Deren Investitionen orientieren sich an den tatsächlichen Ist-Mieteinnahmen und nicht an spekulativen Mietentwicklungen.“
Wie sollten sich Investoren Ihrer Meinung nach jetzt verhalten?
„Die Wahl eines geeigneten Immobilienpartners ist für den Investitionserfolg bedeutend. Insbesondere auch die Betreuung der Immobilie durch eine kompetente Verwaltung ist aufgrund der veränderten Rechtslage von hoher Wichtigkeit, wobei neben der Wirtschaftlichkeit der Immobilie hierbei stets auch Ausschöpfung und Einhaltung rechtlicher Rahmenbedingungen im Vordergrund stehen sollten.“
Das Interview führte Matthias Jacob, Geschäftsführer der L&F VermögensWerte GmbH
